【以案释法】业主物业矛盾多，调解纠纷促和谐

新文网吉林8月18日讯（图文/张鑫）随着城市化进程的快速发展，业主与物业之间的纠纷也呈不断上升趋势，因小区管理难、房屋质量不佳等问题引发的物业纠纷时有发生。

近日，白河林区基层法院依法审理了一起物业服务合同纠纷案件。

事情经过：

2019年，某公司经物业管理办公室入驻小区进行物业管理，以微信方式征集了7名该小区的业主作为业主委员会成员，并在社区进行备案，同时在小区内张贴公示。试用期过后，该物业公司正式与业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定了相关费用收取办法及相关服务标准。合同签订后，多家业主对该物业公司提供的物业服务感到不满意，认为向物业公司反映的问题经常得不到解决，继而拒绝缴纳物业费及其他费用。时间一长物业也难以维持收支平衡，遂将小区业主告上法庭，要求业主缴纳拖欠的物业费及其他相关费用。

经办案法官主持审理，当事人双方达成了调解协议，被告当庭向原告缴纳物业费及相关费用。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业服务合同类纠纷虽然事实不复杂，争议标的不大，但双方当事人往往针锋相对，各执一词，难以化解，且案件数量多。那么常见的问题有哪些呢？

问题一：我没有居住，可以不交物业费吗？

这当然是不可以的，没有居住，是业主主动放弃了个人的权利，并非是免除缴纳物业费的理由。

问题二：房子有质量问题，我可以不交物业费吗？

首先，房屋质量有问题，合法的权利受到了侵害，作为受害方，必须要弄清楚“侵害方”是谁，答案很明确，是房屋开发商。房屋如果在质保期内，业主可以联系物业公司要求开发商进行房屋维修或赔偿经济损失，或者到法院提起诉讼。如果不在质保期内，则需要业主自行维修，也可以找物业公司进行有偿维修，房屋出现质量问题，维修责任是该房屋的出卖人与买受人，物业公司并无维修责任。

问题三：物业服务不达标，可以不缴纳物业费吗？

物业公司应当按照物业服务合同的约定履行相关的义务，如果服务存在瑕疵，只能引起物业费减免，而不能免除业主缴纳物业费的义务，物业服务不达标不能成为业主不缴纳全部物业费的理由。

问题四：小区公共设施损毁，物业不进行更换或维修怎么办？

对于公共区域设施如外墙体，小区路面，上、下水等设施出现质量问题，如在保修期内，由开发商承担维修责任。如不在保修期内，则由全体业主共同承担，可以提取“物业维修基金”解决该问题，但该笔维修基金的适用需要由物业公司牵头、协调。

相关建议：

开发商应端正履约意识，物业公司应提高服务意识

在审理的物业合同纠纷中，案件多是因为房地产开发商遗留问题或者物业公司服务质量差引发的，房地产开发商应履约意识，一时的不规范行为获取的仅仅是一时性的利益，却有可能身负官司，企业要想可持续发展靠的是商业信誉和实力。同时，物业公司与业主之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系，只有端正了对物业管理法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。

完善物业服务合同

物业服务合同制度本身存在的缺陷，是导致物业服务合同纠纷的根本原因，应建立一套完善的物业服务合同制度，详细地在合同中约定物业服务公司的义务，细化物业公司的工作任务，而不是用一两句笼统的概括性的话语一笔带过。供稿单位（白河林区基层法院综合审判庭）

审核：薛成毅